Cómo actualizar el alquiler: IPC, IRAV y cómo calcular la subida

Si tienes una vivienda alquilada, una vez al año puedes actualizar la renta. Pero no con cualquier porcentaje ni de cualquier manera: el índice que corresponde depende de la fecha del contrato, la subida solo es posible si está pactada y hay que comunicarla con antelación. Esta guía explica, para propietarios, cómo hacerlo bien con los últimos datos publicados por el INE.

¿Qué índice aplica: IPC o IRAV?

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cambió la referencia para actualizar los alquileres de vivienda habitual. La fecha que marca la diferencia es el 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor:

• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: se actualizan con el índice pactado en el contrato, que en la práctica es casi siempre el IPC.
• Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que publica el INE cada mes.

Tenemos un artículo dedicado a qué es el IRAV y cómo ha evolucionado. Lo esencial: según el INE, en agosto de 2026 el IRAV quedó en el 2,47 %, mientras que el IPC adelantado de ese mismo mes fue del 4,3 %. La diferencia entre un índice y otro es hoy de casi dos puntos.

Sin cláusula no hay subida

La actualización de la renta no es automática. Solo puedes aplicarla si el contrato incluye una cláusula de actualización. Si el contrato no dice nada, la renta se mantiene igual durante toda su vigencia, por mucho que suba el IPC. Por eso, al redactar un contrato nuevo conviene incluir siempre esa cláusula y especificar el índice que corresponde legalmente.

Además, la actualización se aplica una vez por cada año de vigencia, en la fecha en que se cumple la anualidad del contrato.

Preaviso: un mes

El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos exige comunicar la renta actualizada al inquilino con al menos un mes de antelación. Lo recomendable es hacerlo por escrito, indicando el índice aplicado, su valor, el mes de referencia y la nueva cuantía mensual. Así el inquilino puede comprobar el cálculo y se evitan discusiones. Si quieres ver el punto de vista del otro lado, hemos resumido cuánto pueden subirte el alquiler y cómo comprobarlo.

Qué valor del índice se toma

El INE publica el IRAV y el IPC definitivo a mediados del mes siguiente: el IRAV de agosto de 2026, por ejemplo, salió el 15 de septiembre. Por eso en la fecha de actualización se utiliza el último valor publicado, que suele ser el de uno o dos meses antes. Conviene anotar en la comunicación al inquilino qué mes se ha tomado como referencia.

Ejemplo de cálculo con el IRAV y con el IPC

Tomemos una renta de 1.200 euros al mes que toca actualizar en octubre de 2026, con los datos publicados por el INE para agosto de 2026.

Contrato	Índice	Valor (agosto 2026, INE)	Subida mensual	Nueva renta
Firmado desde el 26/5/2023	IRAV	2,47 %	29,64 €	1.229,64 €
Firmado antes del 26/5/2023	IPC	4,3 %	51,60 €	1.251,60 €

El cálculo es el mismo en ambos casos: renta actual × (índice / 100) = subida; renta actual + subida = nueva renta. En este ejemplo, la diferencia entre un contrato antiguo y uno reciente es de casi 22 euros al mes, unos 263 euros al año.

Qué pasó con los decretos de 2026

Durante 2026 hubo dos intentos de limitar las actualizaciones por decreto-ley, y ninguno sigue en vigor:

• El Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, prorrogaba dos años los contratos y topaba las actualizaciones en el 2 %. El Congreso lo derogó el 28 de abril de 2026, con 166 votos a favor y 177 en contra.
• El Real Decreto-ley 26/2026, de septiembre, volvía a fijar el tope del 2 % hasta finales de 2027. Fue derogado el 2 de octubre de 2026.

Con ambos decretos derogados vuelve a aplicarse el régimen general: IRAV para los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023 e IPC, o el índice pactado, para los anteriores. Si en estos meses actualizaste una renta aplicando el 2 %, conviene revisar la fecha y el caso concreto con un asesor, porque el marco ha cambiado dos veces en pocos meses.

Madrid: sin zonas tensionadas

La Ley 12/2023 permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado. En ellas, el pequeño propietario no puede fijar en un contrato nuevo una renta superior a la del contrato anterior, con un margen de hasta el 10 % si ha rehabilitado la vivienda. A 30 de septiembre de 2026 hay 317 municipios declarados, en Cataluña, Navarra, País Vasco, Asturias y Galicia. Ninguno está en la Comunidad de Madrid, que no las declara. El Tribunal Constitucional rechazó en febrero de 2026 el recurso de la Comunidad contra la ley, pero la declaración sigue siendo una decisión autonómica. Puedes ampliar en nuestra guía de derechos y obligaciones del propietario e inquilino con la Ley de Vivienda.

En la práctica, para un propietario en Madrid esto significa que la renta de un contrato nuevo se fija libremente según el mercado, y la limitación legal afecta solo a las actualizaciones anuales dentro del contrato. Como referencia, según idealista, en septiembre de 2026 el alquiler medio de oferta era de 28,5 €/m² al mes en el barrio de Salamanca, 26,0 en Chamberí, 24,0 en Retiro y 23,7 en Chamartín. Si estás valorando la rentabilidad de tu vivienda, te puede interesar nuestro análisis sobre comprar para alquilar en España.

Si tienes una vivienda alquilada en Madrid y quieres revisar su renta o estudiar su venta, puedes escribirnos.