Tipos del BCE y euríbor: qué significan para tu hipoteca y cómo elegir entre fijo, variable y mixto

Durante 2024 y 2025 el Banco Central Europeo fue bajando los tipos de interés hasta dejar la facilidad de depósito en el 2,00 % en junio de 2025. Ese ciclo ha terminado. En 2026 el BCE ha vuelto a subirlos dos veces, y el euríbor, que es la referencia de la mayoría de las hipotecas variables en España, ha subido con él. En este artículo explicamos qué ha pasado, qué supone para quien ya tiene una hipoteca y cómo comparar las opciones si vas a firmar una ahora.

El ciclo de tipos del BCE, en tres fechas

Según la tabla oficial de tipos del BCE, la facilidad de depósito, que es el tipo que marca el tono del mercado, ha seguido este recorrido:

• 11 de junio de 2025: 2,00 %, el punto más bajo del ciclo de bajadas.
• 17 de junio de 2026: 2,25 %. Fue la primera subida desde septiembre de 2023. El tipo de las operaciones principales de financiación quedó en el 2,40 % y la facilidad marginal de crédito en el 2,65 %.
• Julio de 2026: sin cambios.
• 16 de septiembre de 2026: 2,50 %, por decisión del 10 de septiembre. El tipo principal pasó al 2,65 % y el marginal al 2,90 %.

La próxima reunión de política monetaria está fijada para el 29 de octubre de 2026. No hacemos previsiones sobre lo que decidirá el consejo de gobierno; lo razonable es planificar la hipoteca con los tipos que hay y con margen para que se muevan en cualquier dirección.

Qué ha hecho el euríbor

El euríbor a 12 meses se anticipa a las decisiones del BCE, porque recoge lo que los bancos esperan para el año siguiente. Los datos del Banco de España muestran una subida continuada durante el verano de 2026:

Mes (2026)	Euríbor a 12 meses	Fuente
Julio	2,855 %	Banco de España (media mensual)
Agosto	2,954 %	Banco de España (media mensual)
Primeros días de septiembre	En torno al 3,1 % (3,109 % el 4/9)	Rankia (valor diario)

El dato de julio ya era el más alto desde septiembre de 2024; en agosto la media se acercó al 3 % y a principios de septiembre el valor diario lo superó. Para una revisión, la cifra que importa es la media del mes que fije la escritura, no el dato de un día.

Qué pasa con una hipoteca variable al revisarse

Una hipoteca variable se revisa cada seis o doce meses, según el contrato. En la revisión, el banco toma el euríbor del mes de referencia, le suma el diferencial pactado y recalcula la cuota para el capital que queda pendiente. Si el euríbor del mes de revisión es más alto que el de la revisión anterior, la cuota sube; si es más bajo, baja.

Con el euríbor en los niveles de agosto y septiembre de 2026, lo previsible para quien revise en los próximos meses es una cuota mayor que la que venía pagando, salvo que su revisión anterior coincidiera con un euríbor parecido. Tres consejos prácticos:

• Comprueba en la escritura qué mes de referencia usa tu revisión y con qué antelación; así sabrás qué dato se aplicará.
• Calcula la nueva cuota antes de que llegue la carta del banco. Con nuestro simulador de hipoteca puedes introducir el capital pendiente, los años que quedan y el tipo resultante (euríbor más diferencial).
• Si la subida te aprieta, pide a tu entidad una novación a tipo fijo o mixto, o compara con una subrogación a otro banco. Las condiciones cambian de una entidad a otra; pide varias ofertas.

Fijo, variable o mixto: cómo comparar

No hay una modalidad mejor que otra en abstracto; depende del plazo, del tipo que te ofrezcan y de tu tolerancia a que la cuota cambie. Antes de decidir, repasa qué es una hipoteca y qué tipos existen y aplica estos criterios:

• Tipo fijo. La cuota es la misma durante toda la vida del préstamo. Pagas por la certeza: si el euríbor baja en el futuro, no te beneficias, pero tampoco te afecta si sube. Es la opción natural para quien necesita una cuota estable y un plazo largo.
• Tipo variable. Euríbor más diferencial. Suele empezar con una cuota más baja que el fijo cuando el euríbor está bajo, pero con el índice en torno al 3 %, como en septiembre de 2026, esa ventaja inicial se reduce o desaparece. Conviene calcular la cuota con el euríbor actual y con uno o dos puntos más, y comprobar que ambas son asumibles.
• Tipo mixto. Un tramo fijo (normalmente los primeros años) y después variable. Tiene sentido cuando prevés amortizar una parte importante antes de que termine el tramo fijo, o cuando piensas vender la vivienda en ese plazo.

Para comparar ofertas, fíjate en la TAE y no solo en el tipo nominal, porque incluye comisiones y productos vinculados (seguros, nóminas, tarjetas). Y haz la cuenta sobre el plazo real que vas a mantener la hipoteca, no sobre los 30 años de la escritura, si piensas vender o amortizar antes.

Si compras una vivienda eficiente o vas a rehabilitar, pregunta también por la hipoteca verde: algunas entidades aplican mejores condiciones a inmuebles con alta calificación energética.

Qué supone para el mercado de Madrid

Los tipos más altos encarecen la financiación, pero en Madrid la demanda sigue por encima de la oferta: según idealista, en septiembre de 2026 el precio medio de la vivienda en la ciudad era de 6.458 €/m², un 2,4 % más que un año antes. Quien compra con hipoteca tiene que ajustar el presupuesto a la nueva cuota; quien compra sin financiación, o con poca, encuentra menos competencia en el tramo alto. Analizamos ambas situaciones en tipo fijo o variable y oportunidades para inversores.

Si quieres revisar tu caso con cifras reales, te ayudamos a plantear la compra con los tipos de hoy: escríbenos desde la página de contacto.