IRAV: qué es, cómo se calcula y cómo ha evolucionado
Desde 2023 los alquileres de vivienda en España tienen un índice propio para actualizar la renta: el IRAV. Sustituye al IPC en los contratos nuevos y, en los datos publicados hasta ahora, ha supuesto subidas más contenidas. Este artículo explica qué es, a quién se aplica, cómo ha evolucionado desde su primera publicación y qué significa en euros para propietarios e inquilinos.
Qué es el IRAV
El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) es un índice elaborado y publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que sirve, exclusivamente, para actualizar la renta de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Lo creó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, con el objetivo de ofrecer una referencia distinta del IPC para las actualizaciones anuales. El INE lo publica cada mes, a mediados del mes siguiente: el IRAV de agosto de 2026, por ejemplo, se publicó el 15 de septiembre.
A quién se aplica y a quién no
- Contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023): se actualizan con el IRAV.
- Contratos firmados antes de esa fecha: se actualizan con el índice pactado en el contrato, que casi siempre es el IPC.
- Contratos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas): se rigen por lo pactado entre las partes.
En todos los casos, la actualización solo procede si el contrato incluye una cláusula que la prevea, se aplica una vez por cada año de vigencia y debe comunicarse con al menos un mes de antelación, según el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hemos recogido el procedimiento completo para arrendadores en cómo actualizar el alquiler con el IPC y el IRAV.
Cómo se calcula
A diferencia del IPC, que mide la variación de precios de la cesta de la compra, el IRAV es un índice específico para arrendamientos que elabora el INE con una metodología propia, diseñada para moderar las actualizaciones. Para el propietario y el inquilino lo que importa es el valor mensual publicado: la renta se multiplica por ese porcentaje y el resultado se suma a la renta actual. Con 1.000 euros de renta y el IRAV de agosto de 2026 (2,47 %), la subida es de 24,70 euros y la nueva renta, de 1.024,70 euros.
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Serie del IRAV en 2025 y 2026
Según los datos publicados por el INE, el IRAV se ha movido en una banda estrecha desde su primera publicación:
| Mes | IRAV |
|---|---|
| Enero de 2025 | 2,19 % |
| Diciembre de 2025 | 2,32 % |
| Enero de 2026 | 2,14 % |
| Abril de 2026 | 2,40 % |
| Mayo de 2026 | 2,48 % |
| Junio de 2026 | 2,44 % |
| Julio de 2026 | 2,49 % |
| Agosto de 2026 | 2,47 % |
El mínimo de la serie es el 2,14 % de enero de 2026 y el máximo, el 2,49 % de julio de 2026. En agosto de 2026 el índice bajó ligeramente, hasta el 2,47 %. La variación entre el valor más bajo y el más alto es de solo 0,35 puntos en veinte meses.
IRAV frente a IPC
La comparación con el IPC muestra por qué la fecha del contrato importa tanto:
| Mes | IRAV | IPC | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Enero de 2025 | 2,19 % | 2,9 % | 0,71 puntos |
| Agosto de 2026 | 2,47 % | 4,3 % (dato adelantado) | 1,83 puntos |
Según el INE, en agosto de 2026 el IPC adelantado subió hasta el 4,3 % mientras el IRAV se quedó en el 2,47 %. Para una renta de 1.200 euros, un contrato antiguo actualizado con el IPC sube 51,60 euros al mes y uno reciente actualizado con el IRAV, 29,64 euros: casi 22 euros de diferencia cada mes. Si eres inquilino y quieres comprobar cuál te corresponde, lo explicamos en cuánto te pueden subir el alquiler y cómo comprobarlo.
Los decretos de 2026 y el IRAV
En 2026 el IRAV quedó temporalmente en segundo plano por dos decretos-ley que fijaban un tope del 2 % a las actualizaciones: el RDL 8/2026, de marzo, derogado por el Congreso el 28 de abril de 2026, y el RDL 26/2026, de septiembre, derogado el 2 de octubre de 2026. Con ambos fuera de vigor, el IRAV vuelve a ser la referencia para los contratos posteriores al 26 de mayo de 2023, sin ningún tope adicional. El marco general sigue siendo el de la Ley de Vivienda y sus derechos y obligaciones.
Qué significa para propietarios e inquilinos
- Para el propietario: las rentas de los contratos recientes crecen al ritmo del IRAV, por debajo del IPC. Es un dato a tener en cuenta al calcular la rentabilidad de una vivienda en alquiler, como analizamos en comprar para alquilar en España, y al decidir la renta inicial de un contrato nuevo, que en la Comunidad de Madrid se fija libremente al no haber zonas tensionadas.
- Para el inquilino: con un contrato posterior al 26 de mayo de 2023, la actualización anual está acotada por el IRAV, que en 2025 y 2026 no ha superado el 2,49 %. Con un contrato anterior, la referencia sigue siendo el IPC.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué contratos se actualizan con el IRAV?
- Los de arrendamiento de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023. Los firmados antes siguen con el índice pactado, normalmente el IPC.
- ¿Cuál es el último IRAV publicado?
- El de agosto de 2026, del 2,47 %, publicado por el INE el 15 de septiembre de 2026. El INE publica cada mes el índice del mes anterior.
- ¿El IRAV es siempre más bajo que el IPC?
- En los datos disponibles sí: en enero de 2025 el IRAV fue del 2,19 % frente a un IPC del 2,9 %, y en agosto de 2026, del 2,47 % frente a un IPC adelantado del 4,3 %. No hay una garantía legal de que siempre sea así.
