Ley de Vivienda 12/2023: qué cambió y cómo afecta a propietarios e inquilinos
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda no es una norma futura ni una "nueva ley de 2025": está en vigor desde el 26 de mayo de 2023 y lleva más de tres años aplicándose. En este tiempo se ha escrito mucho sobre ella, no siempre con precisión. Este artículo resume qué cambió realmente, qué significa para un propietario y para un inquilino, y por qué su efecto en Madrid es distinto del de otras comunidades. Datos actualizados a 8 de octubre de 2026.
Qué es la Ley 12/2023 y desde cuándo se aplica
Es la primera ley estatal que regula con carácter general el derecho a la vivienda. Modifica, entre otras normas, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y crea figuras nuevas: las zonas de mercado residencial tensionado, la definición de gran tenedor y un índice propio para actualizar los alquileres. Las reglas nuevas se aplican a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados desde su entrada en vigor, el 26 de mayo de 2023; los anteriores conservan, en lo esencial, el régimen que tenían (fuente: Housfy, guía 2026 sobre la Ley 12/2023).
Zonas de mercado residencial tensionado: dónde hay y dónde no
Buena parte de las medidas de la ley solo se aplican en las zonas declaradas tensionadas. La declaración corresponde a cada comunidad autónoma, y el Ministerio de Vivienda publica cada trimestre en el BOE la relación de municipios afectados. A 30 de septiembre de 2026 había 317 municipios declarados, repartidos entre Cataluña, Navarra, País Vasco, Asturias y Galicia (fuente: Housfy, guía 2026, a partir de la resolución del Ministerio publicada en el BOE el 29 de julio de 2026).
En la Comunidad de Madrid no hay ninguna zona tensionada, porque el Gobierno regional no las declara. Madrid recurrió la ley ante el Tribunal Constitucional, que rechazó el recurso en febrero de 2026; la norma es válida, pero la declaración sigue siendo una decisión autonómica y Madrid mantiene su criterio de no hacerla (fuente: Housfy, 2026).
Qué implica estar en una zona tensionada: el pequeño propietario no puede fijar en un contrato nuevo una renta superior a la del contrato anterior, con un margen de hasta un 10 % más si ha rehabilitado la vivienda (fuente: Housfy, 2026). Fuera de las zonas declaradas, como ocurre en toda la Comunidad de Madrid, la renta inicial de un contrato nuevo es libre.
Quién es gran tenedor
La ley considera gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial. Las comunidades autónomas pueden rebajar el umbral a 5 inmuebles en las zonas tensionadas (fuente: Housfy, 2026). A los grandes tenedores se les aplican obligaciones adicionales, sobre todo en esas zonas. Un propietario particular con una o dos viviendas en Madrid no entra en esta categoría.
Cómo se actualiza la renta: IRAV e IPC
Este es el cambio que más afecta en el día a día a propietarios e inquilinos de toda España, Madrid incluida. Los contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que publica el INE cada mes; los firmados antes de esa fecha siguen actualizándose con el IPC. En ambos casos, si el contrato no incluye una cláusula de actualización, la renta no se puede subir, y el aumento debe comunicarse con al menos un mes de antelación, según el artículo 18 de la LAU (fuente: INE, vía Raisin, septiembre de 2026).
La diferencia entre un índice y otro es hoy notable. El IRAV de agosto de 2026, publicado el 15 de septiembre, fue del 2,47 %, mientras que el IPC adelantado del mismo mes fue del 4,3 % (fuente: INE, vía Raisin).
| Mes | IRAV |
|---|---|
| Enero 2025 | 2,19 % |
| Diciembre 2025 | 2,32 % |
| Enero 2026 | 2,14 % |
| Abril 2026 | 2,40 % |
| Mayo 2026 | 2,48 % |
| Junio 2026 | 2,44 % |
| Julio 2026 | 2,49 % |
| Agosto 2026 | 2,47 % |
Fuente: serie del IRAV del INE, recogida por Raisin (septiembre de 2026) e idealista/news (junio de 2026).
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Los decretos de 2026 que ya no están en vigor
Durante 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos-ley que endurecían de forma temporal el régimen del alquiler, y el Congreso derogó los dos:
- El Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, establecía una prórroga de dos años de los contratos y un tope del 2 % a las actualizaciones. Fue derogado el 28 de abril de 2026, con 166 votos a favor y 177 en contra (fuente: Última Hora, 28/4/2026).
- El Real Decreto-ley 26/2026, de septiembre, fijaba un tope del 2 % a las actualizaciones hasta finales de 2027. Fue derogado el 2 de octubre de 2026 (fuente: OCU, octubre de 2026).
Tras ambas derogaciones vuelve a aplicarse el régimen general: IRAV para los contratos posteriores a mayo de 2023 e IPC para los anteriores (fuente: OCU, octubre de 2026). Quien haya firmado o actualizado un contrato en las semanas en que esos decretos estuvieron vigentes debería revisar su situación con un abogado, porque el efecto de una derogación sobre lo ya aplicado no siempre es evidente.
Lo que la ley no dice
Circulan desde 2023 dos afirmaciones que no figuran en la Ley 12/2023 y que conviene descartar: la ley no establece un recargo del 150 % en el IBI para las viviendas vacías, ni exige un certificado energético de letra C para poder vender una vivienda en 2030. Ninguna de las dos previsiones está en la norma, y planificar una venta o un alquiler a partir de ellas es un error.
Efectos en el mercado madrileño
Conviene ser prudente: la ley lleva tres años en vigor y es difícil aislar su efecto del de los tipos de interés, la escasez de oferta o la demanda. Lo que muestran los datos es que el alquiler en Madrid ha seguido subiendo. Según idealista, en junio de 2026 Madrid era la capital más cara de España, con 23,7 €/m² al mes, y en agosto de 2026 el precio del alquiler en la ciudad subía un 5,1 % interanual, con la media española en 15,1 €/m² (+5,8 %) (fuentes: Bankinter sobre idealista, junio de 2026; Qué!, 1/9/2026). En compraventa, Madrid ciudad estaba en 6.458 €/m² en septiembre de 2026, un 2,4 % más que un año antes (fuente: idealista/news, 2/10/2026).
En la práctica, para un propietario madrileño la ley se traduce sobre todo en el IRAV como índice de actualización y en las reglas generales de la LAU; para un inquilino, en una subida anual más contenida que la que marcaría el IPC. Los límites de renta de las zonas tensionadas no se aplican en Madrid mientras la comunidad no las declare. El detalle de derechos y obligaciones de cada parte lo tratamos en derechos y obligaciones del propietario y del inquilino, y el contexto de precios y tipos, en tendencias del mercado inmobiliario en España. Si la vivienda está en una comunidad de propietarios y se plantea el alquiler turístico, hay un cambio de 2025 que conviene conocer: lo explicamos en Ley de Propiedad Horizontal.
Antes de alquilar o vender
Somos una agencia inmobiliaria, no un despacho de abogados: para redactar o revisar un contrato, o para saber qué índice corresponde a uno ya firmado, recomendamos asesoramiento jurídico. Lo que sí hacemos es ayudarte a situar tu vivienda en el mercado. Si estás pensando en vender en lugar de alquilar, puedes pedir una valoración o escribirnos.
