Ley de Propiedad Horizontal: qué regula, qué no se puede hacer y qué cambió con los pisos turísticos

La Ley de Propiedad Horizontal regula la convivencia, los derechos y los deberes de los propietarios dentro de una comunidad de vecinos. Es una ley de 1960 que se ha ido reformando con los años, y en 2025 recibió un único cambio relevante: el que da a las comunidades la última palabra sobre los pisos turísticos. Conocerla es imprescindible tanto si ya vives en un piso en comunidad como si vas a comprar uno, y especialmente si te planteas alquilarlo. En este artículo explicamos qué regula, qué no se puede hacer, cómo se gobierna una comunidad y, con detalle, qué cambió en abril de 2025. Actualizado a 8 de octubre de 2026.

Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y qué regula

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es el marco legal que organiza la convivencia entre los copropietarios de edificios divididos en pisos o locales, definiendo:

• Los elementos comunes y privativos.
• La forma de tomar decisiones en comunidad y las mayorías necesarias para cada tipo de acuerdo.
• Las normas de uso, convivencia y mantenimiento.
• Los procedimientos para obras, reformas y actividades permitidas.

Afecta tanto a quien compra como a quien reforma o alquila su vivienda, y cobra más peso en edificios de zonas con mucha demanda, como las que repasamos en las mejores zonas para invertir en Madrid.

Qué cambió en 2025: la reforma del artículo 17.12 sobre pisos turísticos

Contra lo que se ha publicado en muchos sitios, no existe una "nueva Ley de Propiedad Horizontal de 2025". Lo que hubo fue una reforma concreta de un solo artículo, el 17.12, introducida por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 y en vigor desde el 3 de abril de 2025 (fuente: El Derecho, 2025; CAF Madrid, marzo de 2025). Su contenido es este:

• Autorización previa de la comunidad. Para destinar una vivienda al alquiler turístico hace falta la aprobación expresa y previa de la junta de propietarios, por mayoría de tres quintos de los propietarios que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación. Antes de la reforma, la comunidad solo podía limitar o condicionar la actividad; ahora puede impedirla de entrada si no la autoriza.
• Recargo de gastos de hasta el 20 %. La misma mayoría puede aprobar cuotas especiales o un incremento de los gastos comunes de hasta el 20 % para las viviendas que se destinen a uso turístico.
• Sin efectos retroactivos. Las viviendas que ya se dedicaban al alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 pueden continuar con la actividad; la autorización se exige a las nuevas.
• Cese de la actividad no autorizada. El presidente de la comunidad puede requerir el cese de una actividad turística que no cuente con la autorización, y acudir a los tribunales si no se atiende el requerimiento.

Cataluña tiene un régimen propio de propiedad horizontal dentro de su Código Civil, por lo que esta reforma estatal no se aplica allí del mismo modo (fuente: El Derecho, 2025). Para Madrid, la regla es la descrita.

Para un propietario madrileño esto significa que, antes de comprar un piso con la idea de explotarlo como alquiler turístico, hay que comprobar los estatutos de la comunidad y, en su caso, obtener el acuerdo de la junta. La licencia urbanística y la normativa municipal son un requisito distinto y adicional. Somos una agencia inmobiliaria, no un despacho de abogados: en una operación de este tipo recomendamos que un abogado revise los estatutos y las actas de la comunidad antes de firmar las arras.

Lo que no cambió en 2025

Ha circulado la idea de que una ley de 2025 impuso a las comunidades nuevas obligaciones de eficiencia energética, nuevas reglas para las cuotas de los gastos comunes o cambios en la accesibilidad. No es así: el único cambio de 2025 en la Ley de Propiedad Horizontal es el del artículo 17.12 sobre viviendas turísticas (fuente: El Derecho, 2025). El resto de la ley (mayorías para obras, accesibilidad, reparto de gastos, régimen de la junta) sigue como estaba. Si en tu comunidad se plantea una derrama o una obra con el argumento de "la ley nueva", conviene pedir que se cite el artículo concreto.

Cómo se constituye una propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal nace cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad la división de un edificio en unidades independientes (pisos, locales, garajes, trasteros), con la descripción de los elementos comunes y la cuota de participación de cada una. Esa cuota determina el peso del voto de cada propietario y su parte en los gastos.

La división se formaliza en escritura pública ante notario. A la hora de comprar o vender una de esas unidades, su valor de mercado lo marcan la zona, la superficie, el estado y las operaciones comparables, no la cuota: para conocerlo puedes pedir una valoración.

Qué no se puede hacer en una propiedad horizontal

La ley prohíbe ciertas acciones que afecten a la convivencia o a la integridad del edificio. No está permitido:

• Alterar la fachada o la estructura sin permiso de la comunidad.
• Realizar obras que perjudiquen zonas comunes o a otros propietarios.
• Destinar la vivienda al alquiler turístico sin la autorización previa de la junta, por tres quintos, exigida desde el 3 de abril de 2025.
• Desarrollar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Estas limitaciones importan especialmente a quien compra para obtener rentabilidad: un piso cuyo uso previsto choca con los estatutos o con la junta puede quedarse sin el rendimiento que se calculó. Antes de decidir, conviene leer los estatutos y las últimas actas, y comparar con otros inmuebles de la zona; puedes ver los que tenemos en venta en propiedades.

Qué normas se deben seguir en la propiedad horizontal

Cada comunidad puede establecer normas internas siempre que respeten la legislación vigente. Algunas normas habituales son:

• Horarios para ruidos o reformas.
• Limitaciones al uso de azoteas, patios o piscinas.
• Uso responsable de ascensores y zonas comunes.
• Cuotas periódicas para los gastos comunes y derramas para obras concretas.

Estas reglas se aprueban en junta de propietarios y quedan recogidas en los estatutos o en el reglamento de régimen interior. Su incumplimiento puede dar lugar a requerimientos y, en los casos graves, a acciones judiciales.

Quién gobierna la propiedad horizontal

El órgano de gobierno principal es la junta de propietarios, formada por todos los propietarios y presidida por un presidente, que es también el representante legal de la comunidad. Puede existir además un administrador, que no tiene por qué ser profesional, aunque muchas comunidades contratan a un administrador de fincas externo.

El control se ejerce mediante votaciones en junta, donde se deciden presupuestos, obras, contrataciones y modificaciones de los estatutos. El peso del voto depende de la cuota de participación fijada en el título constitutivo, y cada tipo de acuerdo exige una mayoría distinta: desde la mayoría simple hasta la unanimidad, pasando por los tres quintos que, desde 2025, rigen para los pisos turísticos.

Conoce tus derechos y deberes como propietario en comunidad

Entender la Ley de Propiedad Horizontal permite a cualquier propietario o inversor:

• Evitar conflictos con la comunidad.
• Realizar reformas y mejoras con seguridad jurídica.
• Cumplir los acuerdos comunitarios y saber cuándo pueden impugnarse.
• Comprar con criterio, sabiendo qué uso permite el edificio y qué no.

La ley de vivienda estatal, que regula el alquiler de larga duración y no el régimen de las comunidades, la explicamos en Ley de Vivienda 12/2023: qué cambió. Si tienes dudas sobre cómo encaja un inmueble concreto en tu proyecto, puedes escribirnos.