Capitales españolas con los precios más altos de venta y alquiler de vivienda
El precio de la vivienda usada en España ha cerrado el tercer trimestre de 2026 en 2.930 €/m², un 11,8 % más que un año antes y a tres euros del máximo de julio, según el informe de septiembre de idealista. La subida es general, pero el mapa es muy desigual: las cinco capitales más caras superan los 4.000 €/m² y once de las 52 están en máximos históricos, mientras que la más barata no llega a 1.500. En alquiler, el verano ha dejado otro récord. Repasamos las capitales más caras para comprar y para alquilar, y miramos Madrid por distritos.
Venta: las capitales más caras en septiembre de 2026
| Capital | Precio (€/m²), sept. 2026 | Variación interanual |
|---|---|---|
| San Sebastián | 6.726 | +3,4 % |
| Madrid | 6.458 | +2,4 % |
| Palma | 5.513 | +3,6 % |
| Barcelona | 5.462 | +5,8 % |
| Bilbao | 4.180 | +7,9 % |
Fuente: idealista, informe de precios de septiembre de 2026 (publicado el 2 de octubre). San Sebastián conserva el primer puesto y Madrid el segundo, con la subida interanual más moderada de las cinco (+2,4 %). Las grandes capitales que más crecen en el año son otras: Sevilla (+10,4 %), Alicante (+6,6 %), Valencia (+5,1 %) y Málaga (+4,1 %). Barcelona, Málaga, Alicante y San Sebastián están entre las once capitales en máximos. Las mayores subidas porcentuales se dan en capitales medianas que partían de precios bajos: Ciudad Real (+21,7 %), Teruel (+18,9 %), Salamanca y Pontevedra (+17,9 %). En el otro extremo, Jaén es la capital más barata, con 1.466 €/m².
Por comunidades y provincias
El mismo informe de septiembre de 2026 sitúa a Baleares como la comunidad más cara, con 5.593 €/m² (+4,1 %), seguida de la Comunidad de Madrid, con 5.065 €/m² (+6,9 %), y Euskadi, con 3.805. Castilla-La Mancha es la que más sube (+15,5 %) y Extremadura la más barata (1.049 €/m²). Por provincias, el orden es Baleares (5.593), Madrid (5.065), Guipúzcoa (4.743), Málaga (4.317) y Barcelona (3.506).
Llama la atención que la provincia de Barcelona quede por debajo de Málaga: el precio de la capital catalana (5.462 €/m²) tira hacia arriba, pero el resto de la provincia es mucho más barato que la Costa del Sol.
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Alquiler: récord en julio y ligera pausa en agosto
El alquiler en España marcó en julio de 2026 un máximo histórico de 15,3 €/m² al mes (+6,8 % interanual) y en agosto cerró en 15,1 €/m², con una bajada mensual del 0,9 % pero un 5,8 % por encima del año anterior, según idealista. Subieron 47 de las 51 capitales analizadas; solo bajaron San Sebastián (−4,8 %), Vitoria (−2,6 %), Girona (−1,6 %) y Bilbao (−0,1 %). Las mayores subidas se concentraron en capitales medianas: Huesca (+15 %), Huelva (+14,6 %), Soria (+12,4 %), Toledo (+11,8 %), Zaragoza (+11,1 %) y Oviedo (+11 %).
Para las grandes capitales, los precios absolutos más recientes de idealista son los del cierre del segundo trimestre (junio de 2026), y las variaciones, las de agosto:
| Capital | Alquiler (€/m² al mes), junio 2026 | Interanual, junio 2026 | Interanual, agosto 2026 |
|---|---|---|---|
| Madrid | 23,7 | +7,6 % | +5,1 % |
| Barcelona | 23,0 | — | +0,7 % |
| Alicante | — | +9,1 % | +7,3 % |
| Palma | — | — | +5,9 % |
| Sevilla | — | +6,7 % | +4,4 % |
| Valencia | — | +7,2 % | +3,5 % |
| Málaga | — | +5,6 % | +2,8 % |
Fuente: idealista (junio de 2026, cierre del segundo trimestre, con 15,3 €/m² de media en España, +4,2 % interanual; agosto de 2026, con 15,1 €/m²). Madrid y Barcelona son las dos capitales más caras para alquilar, prácticamente empatadas, pero con ritmos muy distintos: Madrid sube un 5,1 % en agosto y Barcelona apenas un 0,7 %.
Madrid en detalle: los distritos más caros
Dentro de la capital, el precio medio de 6.458 €/m² en septiembre de 2026 esconde diferencias de más del doble entre distritos. Los cinco más caros, según idealista:
| Distrito | Venta (€/m²), sept. 2026 | Interanual | Alquiler (€/m² al mes), sept. 2026 |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 10.865 | −1,2 % | 28,5 |
| Chamberí | 9.159 | +2,6 % | 26,0 |
| Retiro | 8.515 | −0,7 % | 24,0 |
| Chamartín | 8.127 | +4,6 % | 23,7 |
| Centro | 7.771 | +3,7 % | — |
El barrio de Salamanca sigue siendo el distrito más caro de España, pero ha bajado un 1,2 % en el año desde su máximo de 11.328 €/m² en marzo de 2026. Retiro también cede ligeramente (−0,7 %), mientras que Chamartín (+4,6 %) y Centro (+3,7 %) suben por encima de la media de la ciudad. En el conjunto de Madrid el precio retrocedió un 0,2 % en el mes y un 1,8 % en el trimestre: una pausa después de una subida larga, no un cambio de tendencia. Puedes ver el detalle barrio a barrio en precio por metro cuadrado en Madrid por barrios y qué tipo de vivienda se vende más rápido en pisos en Madrid con alta demanda.
Una nota sobre los datos de idealista
En julio de 2026 idealista cambió la metodología de su índice de precios e introdujo filtros que excluyen el alquiler de temporada. Las variaciones interanuales de los meses posteriores se calculan con la serie revisada, así que no conviene compararlas directamente con las cifras publicadas antes de esa fecha. Hay que recordar además que son precios de oferta, los que piden los anunciantes, no precios de cierre; los precios escriturados, que publica el Colegio de Registradores, son más bajos, como explicamos en qué dicen los registradores sobre el precio de la vivienda.
Para quien compra con hipoteca, estos precios hay que leerlos junto con los tipos de interés, que han subido en 2026; lo analizamos en tipo fijo o variable y oportunidades para inversores. Si tienes una vivienda en Madrid y quieres saber en qué punto de este mapa está, la valoramos sin compromiso.
