Evolución del precio del alquiler en España: dónde sube más
El precio del alquiler en España encadena subidas desde hace años, pero el ritmo no es el mismo en todo el país ni en todos los meses. Con los datos de idealista de junio, julio y agosto de 2026, este artículo repasa cuánto ha subido el alquiler medio, qué capitales lideran los incrementos, cuáles bajan y cómo se sitúan Madrid y Barcelona. Todas las cifras son precios de oferta, es decir, lo que piden los anunciantes, no lo que pagan los inquilinos con contratos en vigor.
El precio medio en España, mes a mes
Según idealista, en agosto de 2026 el alquiler medio de oferta en España fue de 15,1 euros por metro cuadrado al mes, un 5,8 % más que en agosto de 2025. Es una ligera corrección respecto a julio, cuando el índice marcó un máximo histórico de 15,3 €/m² con una subida interanual del 6,8 %. En junio, cierre del segundo trimestre, el precio también era de 15,3 €/m², con un incremento del 4,2 % interanual y del 1,6 % trimestral.
| Mes (2026) | Precio medio | Variación interanual | Otras variaciones |
|---|---|---|---|
| Junio | 15,3 €/m² | +4,2 % | +1,6 % trimestral |
| Julio | 15,3 €/m² | +6,8 % | Máximo histórico |
| Agosto | 15,1 €/m² | +5,8 % | +0,8 % trimestral, −0,9 % mensual |
Un matiz metodológico: idealista cambió en julio de 2026 la forma de calcular su índice, con filtros que excluyen el alquiler de temporada, por lo que las comparaciones con series anteriores deben hacerse con cautela.
Las capitales donde más sube
En agosto de 2026 el alquiler subió en 47 de las 51 capitales de provincia analizadas por idealista. Los mayores incrementos interanuales no se dieron en las grandes ciudades, sino en capitales medianas y pequeñas:
| Capital | Variación interanual (agosto 2026) |
|---|---|
| Huesca | +15,0 % |
| Huelva | +14,6 % |
| Soria | +12,4 % |
| Toledo | +11,8 % |
| Zaragoza | +11,1 % |
| Oviedo | +11,0 % |
Se trata de mercados con precios de partida más bajos que los de Madrid o Barcelona, donde un aumento moderado en euros se traduce en un porcentaje alto. Si te interesa la rentabilidad del alquiler fuera de las grandes capitales, tenemos un análisis de las ciudades más rentables para alquilar vivienda en España.
Las capitales donde baja
Solo cuatro capitales registraron descensos interanuales en agosto de 2026, según idealista: San Sebastián (−4,8 %), Vitoria (−2,6 %), Girona (−1,6 %) y Bilbao (−0,1 %). Tres de las cuatro están en el País Vasco y la cuarta en Cataluña, comunidades donde hay municipios declarados zona de mercado residencial tensionado al amparo de la Ley 12/2023.
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Grandes ciudades: Madrid, Barcelona y la costa
Entre las grandes ciudades, la subida más fuerte en agosto de 2026 fue la de Alicante, y la más suave, la de Barcelona:
| Ciudad | Variación interanual (agosto 2026) |
|---|---|
| Alicante | +7,3 % |
| Palma | +5,9 % |
| Madrid | +5,1 % |
| Sevilla | +4,4 % |
| Valencia | +3,5 % |
| Málaga | +2,8 % |
| Barcelona | +0,7 % |
En junio de 2026, al cierre del segundo trimestre, Madrid era la capital más cara para alquilar, con 23,7 €/m² al mes, seguida de Barcelona con 23,0 €/m². Ese mismo mes las mayores subidas interanuales entre las grandes ciudades fueron las de Alicante (+9,1 %), Madrid (+7,6 %), Valencia (+7,2 %), Sevilla (+6,7 %) y Málaga (+5,6 %). Entre junio y agosto, por tanto, el ritmo de Madrid se moderó del 7,6 % al 5,1 %.
Dentro de Madrid las diferencias por distrito son amplias. Según idealista, en septiembre de 2026 el alquiler medio de oferta era de 28,5 €/m² en el barrio de Salamanca, 26,0 en Chamberí, 24,0 en Retiro y 23,7 en Chamartín. Esos mismos distritos encabezan también la venta: puedes compararlos en nuestro precio del m² en Madrid por barrios.
Qué hay detrás de la subida
Sin entrar en valoraciones, los datos publicados en los mismos meses apuntan a varios factores que conviven:
- El precio de compra también sube. Según idealista, la vivienda usada en España alcanzó 2.930 €/m² en septiembre de 2026, un 11,8 % más que un año antes, y Madrid ciudad, 6.458 €/m² (+2,4 %). Cuanto más cara es la compra, más demanda se queda en el alquiler.
- Financiación más cara. El euríbor a 12 meses subió al 2,855 % en julio de 2026, su nivel más alto desde septiembre de 2024, y al 2,954 % de media en agosto, según el Banco de España. El BCE elevó la facilidad de depósito al 2,25 % en junio y al 2,50 % desde el 16 de septiembre de 2026, con próxima reunión el 29 de octubre.
- Marco regulatorio cambiante. Los dos decretos de 2026 que topaban las actualizaciones al 2 % fueron derogados el 28 de abril y el 2 de octubre de 2026, y vuelve a aplicarse el régimen general de IRAV e IPC.
Precio de oferta y renta en vigor no son lo mismo
Conviene distinguir dos cosas. El 5,8 % de agosto de 2026 es la variación del precio que piden los anuncios nuevos. Quien ya tiene contrato no ve esa subida: su renta se actualiza una vez al año con el índice que marca la ley, que para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 es el IRAV, del 2,47 % en agosto de 2026 según el INE. Explicamos la diferencia en qué es el IRAV y cómo ha evolucionado. Para quien se plantea invertir, esa brecha entre el precio de los contratos nuevos y la actualización de los existentes es uno de los factores que analizamos en comprar para alquilar en España.
Si quieres conocer la renta de mercado de una vivienda concreta en Madrid, puedes escribirnos.
