Desglose tributario en Madrid: impuestos clave al comprar o vender una propiedad
Al comprar o vender una propiedad en la Comunidad de Madrid es esencial comprender el desglose tributario y los impuestos que intervienen para evitar sorpresas financieras y garantizar una negociación fluida. Desde el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para compradores hasta la plusvalía municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para vendedores, cada impuesto tiene sus propias implicaciones y tipos.
Este artículo ofrece una guía detallada para planificar y calcular estos impuestos, destacando la importancia de buscar asesoramiento profesional para asegurar una transacción sin contratiempos.
Para compradores
1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Al comprar una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid, el comprador paga el ITP. En Madrid el tipo general es del 6 % sobre el valor de la vivienda (en otras comunidades autónomas oscila entre el 6 % y el 10 %). Se liquida tras firmar la escritura pública de compraventa ante notario, así que conviene tener los fondos disponibles para este pago.
El tipo lo fija cada comunidad autónoma: en Madrid lo regula la Comunidad de Madrid1.
2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Quien adquiere una vivienda nueva paga IVA en lugar de ITP. El tipo para vivienda es del 10 %, con tipos reducidos en determinadas viviendas de protección oficial. El IVA se suma al precio de venta y lo paga el comprador al formalizar la operación. A la obra nueva se añade además el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en la Comunidad de Madrid es del 0,75 %.
3. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Aunque no es un impuesto específico de la compra, conviene tenerlo en cuenta. El IBI es un impuesto municipal anual que grava la titularidad de la propiedad: se calcula en función del valor catastral del inmueble2 y de los tipos que fija el ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda. Los compradores deben considerar estos pagos futuros al evaluar el coste total de la adquisición.
Para vendedores
1. Plusvalía municipal
Los vendedores deben tener presente la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), gestionada por los ayuntamientos. Grava el incremento del valor del suelo urbano desde la última transmisión: la base imponible se determina a partir del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido desde la última compraventa, y el tipo varía según el municipio. Se paga al ayuntamiento2.
Conviene tener en cuenta este impuesto al planificar la venta y reflejarlo en el precio.
2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Si la venta genera una ganancia, el vendedor tributa por ella en el IRPF. La ganancia se calcula restando al precio de venta el precio de compra (más los gastos e impuestos de ambas operaciones y, en su caso, el coste de las mejoras) y se integra en la base del ahorro, que tributa con una escala progresiva. Existen exenciones, como la reinversión del importe en una nueva vivienda habitual o la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años; conviene revisarlas con un asesor fiscal.
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Escala del ahorro del IRPF: tramos y tipos
La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble tributa en la base del ahorro con estos tramos (escala vigente desde 2025):
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada tipo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae dentro de su tramo. Por ejemplo, con una ganancia de 50.000 €:
- Los primeros 6.000 € tributan al 19 %: 1.140 €.
- Los 44.000 € restantes (hasta llegar a 50.000 €) tributan al 21 %: 9.240 €.
- Total: 10.380 € de IRPF por la venta.
Otros impuestos que conviene conocer
Al comprar, vender o reformar una vivienda en Madrid también pueden intervenir estos tributos:
- Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): se aplica cuando se realizan obras o reformas en una propiedad. El tipo varía según la construcción o modificación realizada2.
- Impuesto sobre el Patrimonio: no está ligado a la compraventa, pero conviene mencionarlo. Grava el patrimonio neto de las personas físicas por encima de determinados umbrales y en la Comunidad de Madrid cuenta con bonificaciones; conviene revisar la situación concreta con un asesor.
Planifica los impuestos antes de firmar
Con esta información puedes estimar los impuestos de tu operación en la Comunidad de Madrid, tanto si compras como si vendes. Cada caso tiene matices (exenciones, bonificaciones, base imponible), así que conviene contrastarlo con un asesor fiscal. Si vas a vender, empieza por conocer el valor real de tu vivienda: solicita una valoración.
